三井不動産

基本情報

正式社名

三井不動産株式会社

英文社名

Mitsui Fudosan Co., Ltd.

証券コード

8801(東京証券取引所)

会計基準

日本基準

発行済株式数

2,718,535,953 株

ROE(自己資本利益率)

8.7%2026年3月期

1株あたり配当金

35 円2026年3月期

従業員数

27,704 人2026年3月期末・有価証券報告書

売上高と利益の推移

財務ハイライト（過去5期）

直近5期の通年決算です。出典は金融庁EDINETに提出された有価証券報告書で、利益は同報告書の「主要な経営指標等の推移」によります。日本企業は円で決算を出すため、円換算はしていません。図の売上高と利益は同じ物差しで並べているので、棒の高さの差がそのまま利益の大きさにあたります。★★売上高・経常利益・当期純利益が5期続けて増えています。売上高は2兆1,008億70百万円(2022年3月期)から2兆7,097億47百万円(2026年3月期)へ29.0%増、当期純利益は1,769億86百万円から2,786億84百万円へ57.5%増えました(当サイトの計算)。★★ROEも6.6%から8.7%へ上がっています。★★★1株当たり配当金が2025年3月期に84円から31円へ下がって見えるのは、株式分割によるものです。同期に発行済株式総数が9億3,687万7千株から27億8,218万9千株へ増えています。分割前の基準に直せば減配ではありません。★2026年3月期の営業活動によるキャッシュ・フローは1,452億70百万円で、前期の5,992億52百万円から75.8%減りました(当サイトの計算)。★★自己資本比率は34.1%から32.4%へ下がっています。総資産が8兆2,080億12百万円から10兆1,034億74百万円へ23.1%増えたためです(当サイトの計算)。

事業の概要

部門ごとの売上と利益

地域別の売上

2026年3月期の地域別の売上高です。会社が有価証券報告書の注記「関連情報 2.地域ごとの情報」よりで開示した区分をそのまま用いており、当サイトで分類し直したものではありません。★★★会社が開示している内訳はこの2区分だけです。日本2兆3,638億95百万円(87.2%)、その他3,458億51百万円(12.8%)で、2区分の合計は連結の売上高2兆7,097億47百万円と一致します(割合は当サイトの計算)。★前期は日本2兆3,064億27百万円・その他3,189億35百万円でした。★★有形固定資産は3区分で開示されています。日本3兆3,370億83百万円・米国8,337億58百万円・その他3,808億79百万円(合計4兆5,517億21百万円)。★★★米国が有形固定資産の18.3%を占めており、売上の割合より大きい形です(当サイトの計算)。★会社は米国・英国でオフィスビル等の賃貸と分譲、マレーシア・台湾で商業施設の賃貸、米国ハワイ州でリゾート施設の営業を行っていると記載しています。

最新の決算

会社が公表している今期の見通し

長期経営方針

グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」2024年4月策定・2026年度と2030年度前後の目標

会社が掲げる「ありたい姿」は「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」です。

これは会社が公表した計画であり、当サイトの予測でも評価でもありません。目標の言い回しは資料の表現をそのまま用いています。計画は見直されることがあります。★★★会社は2026年度の利益目標(事業利益・純利益)とROE目標を1年前倒しで達成したと有価証券報告書に記載しています。2026年3月期の実績は事業利益4,451億20百万円・当期純利益2,786億84百万円・ROE8.7%で、いずれも目標を上回りました(当サイトの比較)。★事業利益は「営業利益＋持分法投資損益(不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益含む)＋固定資産売却損益」、ROAは「事業利益÷総資産(期首期末平均)」と定義されています。★★バランスシートの目標は総資産9兆円程度・有利子負債4.5兆円程度・D/Eレシオ1.2〜1.5倍程度(いずれも2026年度)です。★2026年3月期末の総資産は10兆1,034億74百万円で、目標の9兆円程度を上回っています(当サイトの比較)。★★キャッシュの配分(2024〜2026年度の累計)は、基礎営業CF 1兆円程度・資産回収2兆円程度をキャッシュインとし、成長投資2兆円程度・戦略的資金0.6兆円程度・株主還元0.4兆円程度をキャッシュアウトとしています。★★政策保有株式は2026年度までの3年間で50%削減するとしています。★事業戦略は「三本の道」(コア事業の更なる成長／新たなアセットクラスへの展開／新事業領域の探索、事業機会獲得)です。★為替の前提は120円/ドル〜140円/ドルと記載されています。

アメリカの対応企業

三井不動産は日本基準、米国3社は米国会計基準です。売上高の範囲は完全には一致しません。米ドルはページ下部に記載の基準日のレートで円換算しています。

★★★日米5社で売上高が最も大きいのが三井不動産です。2兆7,097億47百万円は、最大の米国企業アメリカン・タワー(約1兆6,926億円)の1.6倍です(当サイトの計算)。

★★★売上の中身が違います。三井不動産は分譲(物件の販売)が外部売上の26.9%を占め、新築請負事業等の「その他」も10.6%あります。米国3社にこれに当たる事業はありません。サイモン・プロパティー・グループは賃料収入が売上の91.7%、プロロジスは物流施設の賃貸と開発が93.3%です。

★★★部門の利益の定義が5社で5通りです。三井不動産は「事業利益」(営業利益＋持分法投資損益＋固定資産売却損益)、三菱地所は営業利益ベース、プロロジスとアメリカン・タワーは減価償却費を引く前の金額、サイモン・プロパティー・グループは報告セグメントが単一で部門の利益がありません。

★★そのため部門の利益率を5社で並べることはしていません。プロロジスの不動産事業は75.5%、アメリカン・タワーの米国・カナダは80.3%と高く出ますが、これは減価償却費を引く前の数字です。

★★通期の見通しの出し方も分かれます。三井不動産・三菱地所・アメリカン・タワーは金額で示し、プロロジスとサイモン・プロパティー・グループは1株当たりの範囲だけです。そのためこの2社のページには「今期の見通し」の節がありません。

★決算期は三井不動産が3月末、米国3社はいずれも12月末です。ただし直近の四半期はどれも2026年4〜6月期なので、同じ3か月で比べられます。

よくある質問

三井不動産に対応する米国企業はどこですか?

★★★正面から重なる会社はありません。三井不動産は開発から賃貸・分譲・マネジメント・施設営業までを手がける総合デベロッパーで、米国の3社はいずれも1つの資産に絞って貸すREITだからです。★★とくに分譲(外部売上の26.9%)に当たる事業を米国3社は持っていません。★★商業施設の賃貸ではサイモン・プロパティー・グループ、物流施設ではプロロジスが近い形です。★規模はサイモン・プロパティー・グループ(約1兆120億円)が三井不動産(2兆7,097億円)の0.37倍、プロロジス(約1兆3,977億円)が0.52倍、アメリカン・タワー(約1兆6,926億円)が0.62倍で、いずれも日本側のほうが大きい形です。★当サイトが載せている22業界で、対応関係に◎(正面から重なる)が1件も無いのは不動産だけです。

なぜ部門の利益が「事業利益」なのですか?

★★★会社がそう定義しているためです。有価証券報告書の注記に「セグメント利益(事業利益)又は損失は、連結損益計算書の営業利益又は損失に、持分法投資損益(不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益含む)および固定資産売却損益を加えた金額と調整を行っています」と記載されています。★2026年3月期は営業利益3,977億88百万円に対し、事業利益4,451億20百万円で、差は473億32百万円(持分法投資損益△44億22百万円と固定資産売却損益517億54百万円)です。★★決算短信の1ページ目にも「事業利益」の欄が並んでおり、会社が主要な指標として使っていることが読み取れます。★★三菱地所も「事業利益」を使いますが、定義は「営業利益＋持分法投資損益」で、固定資産売却損益を含めません。★当サイトは会社の定義をそのまま書いています。

分譲の利益が賃貸を上回っているのはなぜですか?

★★分譲部門の事業利益1,931億82百万円のうち、517億54百万円は固定資産売却損益です(会社の表)。★営業利益だけなら1,435億1百万円で、賃貸部門の1,815億65百万円を下回ります。★★前期の分譲部門の固定資産売却損益は287億69百万円でしたので、1.8倍に増えています(当サイトの計算)。★★会社は長期経営方針で「保有・開発・マネジメント」のビジネスモデルを掲げ、「開発:資産の売却による付加価値の顕在化、『開発利益(売却益)』の享受」と説明しています。★★★当サイトはこの売却が続くかどうかを述べません。

1株当たり配当金が2025年3月期に下がったのはなぜですか?

★★★株式分割によるものです。2025年3月期に発行済株式総数が9億3,687万7千株から27億8,218万9千株へ増えています。★1株当たり配当金は84円から31円になりましたが、分割前の基準に直せば減配ではありません。★1株当たり当期純利益も分割後の基準にそろえて表示されています(2024年3月期80円19銭 → 2025年3月期89円26銭)。★★当サイトの5期の表は、会社が有価証券報告書に載せた値をそのまま写しています。★2026年3月期は35円、2027年3月期の予想は37円です。

発行済株式数のところに注記があるのはなぜですか?

★★★有価証券報告書の提出後に自己株式を消却しているためです。有価証券報告書(2026年6月24日提出)の発行済株式総数は27億5,591万4,511株ですが、2027年3月期第1四半期の決算短信(2026年6月30日現在)は27億1,853万5,953株と印字しています。差の3,737万8,558株は消却されたものです。★★当サイトの時価総額は決算短信の27億1,853万5,953株で計算しています。そのまま使うと時価総額が1.4%多く出ます。★会社は同じ日に「自己株式の消却に関するお知らせ」も開示しています。★★日本では四半期報告書が廃止され、四半期の株式数は決算短信にしか出ません。★三菱地所・大阪ガスでも同じ形の直しを入れています。

直近の四半期が大幅な減収減益なのはなぜですか?

★★2026年4〜6月期は売上高6,169億30百万円(23.1%減)・営業利益1,035億7百万円(35.4%減)・事業利益1,045億83百万円(44.3%減)・純利益758億18百万円(39.0%減)でした。★前年同期(2025年4〜6月期)は売上高が27.3%増・営業利益が58.1%増と大きく伸びた期で、その反動という形です。★★★当サイトは理由を書きません。会社が要因を数値で示していないためです。★★通期の予想は増収増益で、売上高2兆8,000億円(3.3%増)・営業利益4,100億円(3.1%増)・当期純利益2,850億円(2.3%増)としています。★★不動産の売上には物件の売却が含まれるため、四半期ごとの振れが大きくなります。★三菱地所は同じ四半期に営業収益39.4%増・純利益198.3%増で、正反対の動きをしています。

長期経営方針の目標はどうなっていますか?

★★「＆ INNOVATION 2030」(2024年4月策定)は、2026年度に事業利益4,400億円以上・純利益2,700億円以上・ROE8.5%以上を掲げています。★★★会社は有価証券報告書に「2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・純利益およびROE目標は1年前倒しで達成しております」と記載しており、2026年3月期の実績(事業利益4,451億20百万円・当期純利益2,786億84百万円・ROE8.7%)はいずれも目標を上回っています(当サイトの比較)。★2030年度前後の目標はROE10%以上・ROA5%以上・EPS成長率+8%/年以上です。★★株主還元は2024〜2026年度で総還元性向 毎期50%以上・配当性向 毎期35%程度・累進配当としています。★ありたい姿は「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」、事業戦略は「三本の道」(コア事業の更なる成長／新たなアセットクラスへの展開／新事業領域の探索、事業機会獲得)です。

数値はいつ時点のものですか?

5期の推移・部門別・地域別・従業員数は2026年3月期の有価証券報告書(2026年6月24日提出)、長期経営方針の目標は2024年4月公表の「＆ INNOVATION 2030」、直近の決算と通期の予想・発行済株式数は2026年8月7日公表の第1四半期決算短信によります。株価と時価総額はページ上部に記載した基準日の値です。

数値の基準日と出典

決算(通年)

2026年3月期(2026-03-31 期末)

決算(四半期)

2026年4〜6月期(2027年3月期 第1四半期)／2026-08-07 公表

IR資料の確認日

2026-08-22

部門別・地域別の売上高、四半期決算、今期の見通し、長期経営方針は、同社のIRサイトで公開されている次の資料から当サイトが書き写しました(有価証券報告書(2026年3月期)(2026-06-24 公表)／2027年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-08-07 公表)／グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」(2024-04-01 公表))。5期の推移(売上高・利益・総資産・キャッシュ・フロー等)と従業員数は金融庁EDINETに提出された有価証券報告書によります。発行済株式数は、その後に株式数が変わっているため、2027年3月期 第1四半期決算短信 (2026年8月7日公表)から当サイトが書き写しました。