サイモン・プロパティー・グループ

基本情報

正式社名

SIMON PROPERTY GROUP INC.

英文社名

Simon Property Group, Inc.

ティッカー

SPG(NYSE)

会計基準

米国会計基準(US GAAP)

SECへの登録業種

Real Estate Investment TrustsSIC 6798

発行済株式数

323,559,515 株10-Q(2026年6月30日に終了した四半期) 表紙

ROE(自己資本利益率)

113.5%FY2025・当サイトの計算

1株あたり配当金

8.55 米ドルFY2025

1株あたり利益(EPS)

14.17 米ドルFY2025・希薄化後

従業員数

約3,600 人2025-12-31 時点・米国内の各物件とオフィスで雇用している人数

売上高と利益の推移

財務ハイライト（過去5期）

直近5期の通年決算です。出典は米国SECに提出されたXBRLデータで、金額は1米ドル=159.01円で円に直しています。図の売上高と利益は同じ物差しで並べているので、棒の高さの差がそのまま利益の大きさにあたります。★★★2025年12月期の当期純利益46億24百万ドルは、前期の23億67百万ドルから95.3%増えています(当サイトの計算)。★★★TRG(タウブマン・リアルティ・グループ)の残り12%を取得して支配を獲得したことに伴い、それまで持っていた88%の持分を公正価値で評価し直した非現金の利益28億58百万ドルを2025年10〜12月期に計上したためです。この分を除いた利益ではありません。★★売上高は51億17百万ドル(2021年12月期)から63億64百万ドル(2025年12月期)へ24.4%増えました(当サイトの計算)。★★営業利益(その他の項目の前)も24億13百万ドルから31億75百万ドルへ31.6%増えています(当サイトの計算)。★★★株主資本比率は8.8%〜12.8%で、不動産の日米5社で下から2番目です(アメリカン・タワー5.8%に次ぐ)。そのためROEが65%〜114%という大きな値で出ます。分母が小さいためで、収益力の高さをそのまま表す数字ではありません。★★1株当たり配当金は5.85ドルから8.55ドルへ5期続けて増えています(5期で46.2%増。当サイトの計算)。★株式分割はありません。

事業の概要

最新の決算

会社が公表している中長期の目標

2026年12月期の見通し(1株当たりの金額のみ)2026年12月期・2026年8月10日公表

これは会社が公表した計画であり、当サイトの予測でも評価でもありません。目標の言い回しは資料の表現をそのまま用いています。計画は見直されることがあります。★★★会社は当期純利益をGAAPの1株当たりの金額で示していますが、売上高や利益の総額は示していません。当サイトの「今期の見通し」の節は金額の表を作るためのものなので、この会社では節を落とし、会社が示した範囲をここに書いています。★「前回」は2026年5月11日に公表した見通し、「今回」は2026年8月10日に公表した見通しです。★★不動産FFO(Real Estate FFO)は会社が非GAAPの指標だと明記しています。会社は同指標の1株当たりの見通しを中央値で0.08ドル引き上げたと記載しています。★★通期の当期純利益の1株当たりの範囲は6.47〜7.47ドルへ広がっています(前回は6.61〜6.76ドル)。★★数値目標を伴う中期経営計画という形の資料は公表されていません。

日本企業との違い

サイモン・プロパティー・グループは米国会計基準、日本2社は日本基準です。売上高の範囲は完全には一致しません。米ドルはページ下部に記載の基準日のレートで円換算しています。

★★★報告セグメントが単一です。三菱地所は6区分、三井不動産は5区分、アメリカン・タワーは6区分、プロロジスは2区分に分けています。日米5社で単一なのはこの会社だけで、そのため当ページには「部門ごとの売上と利益」の節がありません。

★★★地域別も割合だけの開示です。10-Kに載っているのは「米国外が連結の総収入の5.3%、連結の長期性資産の6.7%」という割合だけで、金額は示されていません。割合から逆算して金額を作ることはしないため、地域別の節もありません。三井不動産は2区分、三菱地所は4区分、プロロジスは4区分を金額で開示しています。

★★★売上の中身が違います。サイモン・プロパティー・グループは賃料収入が総収入の91.7%です(当サイトの計算)。日本2社が持つ分譲(物件の販売)に当たる事業がありません。三井不動産の分譲は外部売上の26.9%、三菱地所の住宅事業は25.8%です。

★★★2025年12月期の当期純利益は比べる際に注意が要ります。46億24百万ドルにはTRGの支配獲得に伴う非現金の評価益28億58百万ドルが含まれます。前期の23億67百万ドルからの95.3%増は、この評価益によるものです。

★★株主資本比率12.8%は日米5社で下から2番目です(アメリカン・タワー5.8%に次ぐ)。そのためROEが65%〜114%と出ます。分母の株主資本が小さいためで、収益力の高さをそのまま表す数字ではありません。

★★通期の見通しの出し方も違います。サイモン・プロパティー・グループは普通株主に帰属する当期純利益を1株当たり6.47〜7.47ドルと示していますが、売上高や利益の総額は示していません。日本2社は金額で示します。そのため当ページには「今期の見通し」の節がありません。

★決算期はサイモン・プロパティー・グループが12月末、日本2社は3月末です。ただし直近の四半期はどれも2026年4〜6月期なので、同じ3か月で比べられます。

よくある質問

サイモン・プロパティー・グループに対応する日本企業はどこですか?

★★★正面から重なる会社はありません。サイモン・プロパティー・グループはモールに絞って貸すREITで、日本の2社は開発から賃貸・分譲・マネジメントまでを手がける総合デベロッパーだからです。★★商業施設という点では、三井不動産の賃貸事業(オフィスビルおよび商業施設等の賃貸)と、三菱地所のコマーシャル不動産事業(商業施設を含む)が近い形です。★★★ただし日本の2社は分譲(物件の販売)を持ち、サイモン・プロパティー・グループにこれに当たる事業はありません。★規模はサイモン・プロパティー・グループ(約1兆120億円)が三菱地所(1兆7,461億円)の0.58倍、三井不動産(2兆7,097億円)の0.37倍です。★当サイトが載せている22業界で、対応関係に◎(正面から重なる)が1件も無いのは不動産だけです。

なぜ「部門ごとの売上と利益」の節がないのですか?

★★★会社の報告セグメントが単一だからです。10-Kで `us-gaap:NumberOfReportableSegments` を1とタグ付けし、「不動産事業が連結総資産の96%」と記載しています。★★売上高の内訳は開示されています。賃料収入58億39百万ドル(91.7%)、管理報酬その他1億44百万ドル(2.3%)、その他の収入3億80百万ドル(6.0%)です(割合は当サイトの計算)。★★同じ不動産でも、三菱地所は6区分、三井不動産は5区分、アメリカン・タワーは6区分、プロロジスは2区分に分けています。★★★日米5社で単一なのはこの会社だけです。★開示されていないことを推測で補うことはしません。

当期純利益が倍近くになったのはなぜですか?

★★★TRG(タウブマン・リアルティ・グループ)の支配獲得に伴う非現金の評価益28億58百万ドルを計上したためです。★会社は「2025年10月31日に、それまで保有していなかったTRGの残り12%の持分を、オペレーティング・パートナーシップの約506万口と引き換えに取得した。この取得によりTRGの支配を獲得し、同日から連結している」と記載しています。★★会計上は企業結合として扱われ、それまで持っていた88%の持分を公正価値で評価し直したことにより、2025年10〜12月期に28億58百万ドルの非現金の利益を認識したとしています。★★TRGは米国とアジアで22のリージョナル・スーパーリージョナル・アウトレットモールに持分を持ち、うち11が連結、11が持分法になったと記載しています。★★★普通株主に帰属する当期純利益46億24百万ドル(前期23億67百万ドル)、1株当たり利益14.17ドル(7.26ドル)も同じ理由で大きく出ています。★当サイトはこの評価益を除いた利益を作りません。会社が公表した数値をそのまま載せています。

地域別の売上はどうなっていますか?

★★★会社は金額では開示していません。10-Kに載っているのは「米国外が連結の総収入の5.3%(前期4.4%、前々期4.2%)、連結の長期性資産の6.7%(前期6.8%)」という割合だけです。★★そのためこのページには地域別の節がありません。★★★金額が示されていないものを、割合から逆算して作ることはしません。★★日米5社で地域別を金額で開示しているのは三井不動産(2区分)・三菱地所(4区分)・プロロジス(4区分)の3社です。アメリカン・タワーは通信塔の事業を地域別の報告セグメントにしています。

ROEが113.5%と出るのはどういうことですか?

★★総資産406億6百万ドルに対して株主資本は52億8百万ドルで、株主資本比率は12.8%です。★★5期でみると10.0% → 9.5% → 8.8% → 9.1% → 12.8%です。2025年12月期に上がったのは、TRGの連結と評価益の計上によるものと読み取れます。★★★ROEは「当期純利益 ÷ 株主資本」なので、分母が小さいと大きな値になります。しかも2025年12月期は分子に非現金の評価益28億58百万ドルが入っています。★★★収益力の高さをそのまま表す数字ではありません。★同じ不動産でも、プロロジスの株主資本比率は53.9%、三井不動産は32.4%、三菱地所は31.4%、アメリカン・タワーは5.8%です。★★★当サイトは、この水準が良いか悪いかを述べません。

なぜ「今期の見通し」の節がないのですか?

★★★会社が売上高や利益の総額を示していないためです。2026年8月10日の決算発表資料で示されているのは、普通株主に帰属する当期純利益が1株当たり6.47ドル〜7.47ドル(前回6.61〜6.76ドル)、不動産FFOが13.20〜13.30ドル(前回13.10〜13.25ドル)です。★★不動産FFO(Real Estate FFO)は会社が非GAAPの指標だと明記しています。★★当サイトの「今期の見通し」の節は金額の表を作るためのものなので、この会社では節を落とし、会社が示した範囲を別の節に書いています。★★日本2社は売上高・営業利益・経常利益・当期純利益をすべて金額で示しています。★当サイトが通期の数値を作ることはしません。

直近の四半期はどうでしたか?

★★2026年4〜6月期は総収入17億90百万ドル(19.5%増)・営業利益(その他の項目の前)8億24百万ドル(10.7%増)でしたが、普通株主に帰属する当期純利益は4億83百万ドルで13.1%減りました(当サイトの計算)。★★会社は「2025年4〜6月期の当期純利益には、投資活動による非現金の税引後の利益が1株当たり0.21ドル含まれていた」と記載しています。★1株当たり利益は1.49ドル(前年同期1.70ドル)です。★会社が示す不動産FFOは12億49百万ドル・1株当たり3.29ドル(前年同期11億54百万ドル・3.05ドル)で7.9%増と記載しています(非GAAPの指標)。★★総収入が19.5%増えたのは、2025年10月にTRGを連結したことが含まれます。★会社は「consistent broad-based leasing demand, accelerated traffic increases, strong retailer sales growth, and the contribution from acquisitions completed over the past year」と記載しています。

数値はいつ時点のものですか?

5期の推移は米国SECに提出されたXBRLデータ、売上高の内訳・TRGの支配獲得に伴う評価益・従業員数は2025年12月期のForm 10-K(2026年2月25日提出)、直近の四半期の数値と2026年12月期の見通しは2026年8月10日公表の決算発表資料(Form 8-K 添付 EX-99.1)によります。円換算のレートはページ下部に記載した記事作成時のもので、株価・時価総額の基準日とは別に固定しています。

数値の基準日と出典

決算(通年)

FY2025(2025-12-31 期末)

決算(四半期)

2026年4〜6月期(第2四半期)／2026-08-10 公表

資料の確認日

2026-08-22

円換算のレート

1米ドル = 159.01円(2026-08-22 時点・Yahoo Finance)

株価・時価総額

2026-08-22 時点(1米ドル = 158.86円)

四半期決算、中長期の目標は、同社が公表した次の資料から当サイトが書き写しました(Form 10-K(2025年12月期)(2026-02-25 公表)／2026年4〜6月期(第2四半期)決算発表資料(Form 8-K 添付 EX-99.1)(2026-08-10 公表))。5期の推移(売上高・利益・総資産・キャッシュ・フロー等)は米国SECに提出されたXBRLデータによります。発行済株式数は、その後に株式数が変わっているため、10-Q(2026年6月30日に終了した四半期) 表紙から当サイトが書き写しました。金額は1米ドル=159.01円(2026-08-22 時点)で円に直しています。この換算レートは記事を作成した時点のもので、上に書いた株価・時価総額の基準日とは別に固定しています。